Bratislava 2. mája (TASR) - Na Slovensku je výrazným problémom nízka dostupnosť prvého bývania pre mladých ľudí. Zmena v regulácii hypoték, ktorá by pre túto skupinu zmiernila niektoré podmienky, síce problém nevyrieši, mohla by však pomôcť zvýšeniu dostupnosti bývania. Základným predpokladom týchto zmien by malo byť rozlíšenie kúpy nehnuteľnosti na bývanie a na investovanie, zhodujú sa analytici oslovení TASR.

Národná banka Slovenska (NBS) nedávno informovala, že pripravuje zmeny v nastavení limitu pre ukazovateľ zabezpečenia úveru na bývanie (loan to value, LTV). Ten je v súčasnosti až na výnimky nastavený plošne na maximálne 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti. Cieľom NBS je zmeniť plošné nastavenie a diferencovať limit pre LTV tak, aby lepšie zodpovedal individuálnej rizikovosti hypoték a prispel k odstraňovaniu bariér pre financovanie prvého bývania. Konkrétne znenie pripravovaného opatrenia ešte nie je známe, zatiaľ je len vo forme predbežnej informácie.

Tento zámer vnímajú odborníci ako krok správnym smerom. „Diferencovanie LTV podľa veku a pri prvej kupovanej nehnuteľnosti pre vlastnú potrebu je logický krok k zlepšeniu dostupnosti bývania. Tento prístup by umožnil odlíšiť v podmienkach hypoték kúpu bývania pre vlastné bývanie a investičné nákupy,“ zhodnotil finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik. Zmysel by podľa neho dávalo zvýšenie limitu pre ľudí kupujúcich prvú nehnuteľnosť na vlastné bývanie a zároveň jeho zníženie pri kúpe druhej a ďalšej nehnuteľnosti, čiže pri investičných nákupoch. Vyššie LTV by znížilo nároky na vlastné zdroje aj o desiatky tisíc eur, čo by bola pre kupujúcich zásadná úľava.

„Reálnou pomocou by bolo zavedenie garantovaného 90 % LTV na prvé bývanie, ideálne bez dodatočných úrokových prirážok, ktoré dnes týchto klientov zbytočne znevýhodňujú. Priestor na takúto podporu mladých rodín vidíme najmä v sprísnení pravidiel pre investičné byty. Ak by sa pri kúpe druhej či tretej nehnuteľnosti LTV znížilo na úroveň 50 - 60 %, uvoľnil by sa priestor práve pre tých, ktorí hľadajú vlastný domov,“ priblížil finančný konzultant spoločnosti Simplea Michal Kurka.

Garantka pre úvery Universal maklérsky dom Zuzana Pašková poukázala na to, že v súčasnosti môžu banky na výnimky poskytnúť len obmedzený podiel úverov s LTV nad 80 %. Riešením by podľa nej bolo plošne zvýšiť limit na 90 % pre mladých, ktorí riešia prvé bývanie. Ďalším vylepšením by mohlo byť naviazanie ukazovateľa na energetickú triedu nehnuteľnosti, ako je to aj v iných krajinách EÚ. „Pri energeticky úsporných stavbách (trieda A0/A1) sú prevádzkové náklady domácnosti nižšie, čo zvyšuje jej schopnosť splácať, a preto by tu regulátor mohol povoliť vyššie percento financovania,“ vysvetlila.

Analytici zároveň upozornili, že samotná zmena v nastavení LTV nevyrieši problém dostupnosti hypoték pre mladých ľudí. „Zvýšenie LTV limitu síce zníži potrebu vlastných zdrojov, ktoré mladým ľuďom často chýbajú, tí však obvykle majú aj nižší príjem. A ten je kľúčový pri stanovení celkovej výšky úveru,“ pripomenula riaditeľka pre úvery v spoločnosti Fingo.sk Eva Šablová. Väčšina týchto záujemcov podľa nej naráža nielen na chýbajúcich 20 % vlastných úspor, ale často nespĺňajú ani podmienky na získanie hypotéky vo výške 80 % kúpnej ceny.

Podľa odborníkov by sa tak diskusia nemala zastaviť pri ukazovateli LTV. „Dôležité sú aj ukazovatele DTI a DSTI, teda celkové zadlženie voči príjmu a maximálna výška splátok ako podiel z čistého príjmu po odpočítaní životného minima. Práve tie dnes v kombinácii s LTV rozhodujú o tom, či mladý človek alebo mladá rodina dokáže získať dostatočne vysoký úver na kúpu bývania v meste, kde žijú a pracujú,“ zdôraznil Búlik. Vedel by si preto predstaviť opatrné a cielené úpravy aj v týchto parametroch, ak by sa týkali výlučne prvého bývania a boli by previazané s dôsledným posudzovaním schopnosti splácať.

V súčasnej situácii je problematický aj tzv. stress test, teda testovanie schopnosti klienta splácať úver pri sadzbe zvýšenej o 2 % rezervu, čo má slúžiť ako ochrana klientov pred budúcim zdražovaním, myslí si Kurka. „Zatiaľ čo pri 1 % sadzbách toto pravidlo dávalo zmysel, pri súčasnom úroku okolo 3,5 % sa dostávame k testovacej hranici až 5,5 %, čo je v aktuálnej situácii neprimerané. Takéto vysoké sadzby v dohľadnej dobe nepredpokladajú ani najväčší pesimisti, no v praxi toto obmedzenie vyraďuje približne každého tretieho mladého záujemcu,“ upozornil. Podľa neho by pomohlo, keby sa táto povinná rezerva dočasne znížila na 1 %, prípadne sa počas obdobia vysokých sadzieb úplne pozastavila.

Mladým rodinám by pomohla napríklad aj možnosť predĺženia splatnosti hypotekárneho úveru na 40 rokov, predpokladá Pašková. Takisto sa prihovára za flexibilnejšie nastavenie ukazovateľa DSTI a zavedenie dynamickejšej rezervy, ktorá by zohľadňovala životnú etapu klienta. Okrem regulácií by podľa nej pomohol aj odklad, resp. redukcia splátok v prípade materskej dovolenky, prípadne vyšší bonus v období, kedy je splácanie len na jednom rodičovi.

„Pripomínam, že každé uvoľnenie musí byť vyvážené faktom, že úvery na bývanie sú najbezpečnejším aktívom bánk práve preto, že klient má silnú motiváciu splácať, aby neprišiel o domov. Akékoľvek zmeny by preto mali smerovať k dostupnosti, nie k hazardu so stabilitou,“ doplnila odborníčka.