Prezidentské voľby 2024
Najnovšie správy
Prenajímateľ podľa schváleného zákona nemôže do 31. decembra 2020 jednostranne ukončiť nájom nehnuteľnosti pre omeškanie s platením nájomného od 1. apríla do 30. júna 2020.
Autor TASR
Bratislava 28. apríla (TASR) – Novela zákona o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii všetkých dlžníkov pred výpoveďou z nájmu zrejme neochráni. Zákon mal pomôcť nájomcom, ktorí budú v omeškaní s platbami nájmu v súvislosti s krízou pre pandémiu nového koronavírusu. Znenie schválenej legislatívy však podľa advokátskej kancelárie Havel & Partners nie je jednoznačné a vo vzťahu nájomcu a prenajímateľa zakladá mnoho neistôt.
Prenajímateľ podľa schváleného zákona nemôže do 31. decembra 2020 jednostranne ukončiť nájom nehnuteľnosti pre omeškanie s platením nájomného od 1. apríla do 30. júna 2020. Platí to len pre prípady, v ktorých omeškanie nájomcu vzniklo v dôsledku šírenia ochorenia COVID-19, pričom nárok prenajímateľa na nájomné nezaniká.
"Zákon uvádza, že iné dôvody pre ukončenie nájmu tým nie sú dotknuté," upozornili právnici. V prípade neplatenia nájmu a súvisiacich úhrad bude spravidla nabiehať zákonný alebo zmluvný úrok z omeškania, a pokiaľ bola v zmluve dohodnutá zmluvná pokuta, bude vznikať nárok na jej zaplatenie. Prenajímateľ bude aj naďalej oprávnený použiť na úhradu nájmu zloženú zábezpeku alebo poskytnutú bankovú záruku. "Pokiaľ nájomca následne nedoplatí vyčerpanú časť zábezpeky alebo bankovej záruky, bude prenajímateľ napríklad oprávnený nájom vypovedať z dôvodu porušenia tejto povinnosti, za predpokladu, že takéto porušenie je výpovedným dôvodom podľa nájomnej zmluvy," upozornila advokátska kancelária.
Nejasná a nedostatočne špecifikovaná je v zákone podmienka preukázať, že omeškanie platby vzniklo v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení choroby COVID-19. Podľa právnikov môže byť splnenie tejto podmienky v mnohých prípadoch sporné, a to nielen pre nejasnú špecifikáciu, ale napríklad aj v prípade, že ide o prenájom kancelárskych priestorov, pri ktorých je podľa Havel & Partners určenie takéhoto vplyvu diskutabilné.
Advokátska kancelária upozornila aj na možnosť, že nájomné je splatné vopred. Text prijatého zákona ustanovuje, že prenajímateľ nemôže ukončiť nájom pre omeškanie nájomcu s platením nájomného a úhrad za plnenia obvykle spojených s nájmom splatného v období od 1. apríla do 30. júna 2020. Pokiaľ bolo toto nájomné splatné v marci, mohol byt prenajímateľ podľa schváleného znenia zákona zmluvu aj naďalej ukončiť.
O pomoci nájomcom rokuje so svojimi koaličnými partnermi predseda SaS a minister hospodárstva Richard Sulík. Jeho návrh obsahuje príspevok štátu na časť nájomného pre firmy. Prenajímatelia by sa, naopak, mali počas krízy spôsobenej novým koronavírusom časti nájomného vzdať. Komunikačný odbor rezortu hospodárstva uviedol, že minister sa touto problematikou stále zaoberá a naďalej sa bude usilovať partnerov presvedčiť o potrebe refundácie nájmov zatvoreným prevádzkam. Podľa Sulíka je nevyhnutné prijať riešenie, ktoré pomôže nájomcom, ale neohrozí ani prenajímateľov a majiteľov priestorov.
Prenajímateľ podľa schváleného zákona nemôže do 31. decembra 2020 jednostranne ukončiť nájom nehnuteľnosti pre omeškanie s platením nájomného od 1. apríla do 30. júna 2020. Platí to len pre prípady, v ktorých omeškanie nájomcu vzniklo v dôsledku šírenia ochorenia COVID-19, pričom nárok prenajímateľa na nájomné nezaniká.
"Zákon uvádza, že iné dôvody pre ukončenie nájmu tým nie sú dotknuté," upozornili právnici. V prípade neplatenia nájmu a súvisiacich úhrad bude spravidla nabiehať zákonný alebo zmluvný úrok z omeškania, a pokiaľ bola v zmluve dohodnutá zmluvná pokuta, bude vznikať nárok na jej zaplatenie. Prenajímateľ bude aj naďalej oprávnený použiť na úhradu nájmu zloženú zábezpeku alebo poskytnutú bankovú záruku. "Pokiaľ nájomca následne nedoplatí vyčerpanú časť zábezpeky alebo bankovej záruky, bude prenajímateľ napríklad oprávnený nájom vypovedať z dôvodu porušenia tejto povinnosti, za predpokladu, že takéto porušenie je výpovedným dôvodom podľa nájomnej zmluvy," upozornila advokátska kancelária.
Nejasná a nedostatočne špecifikovaná je v zákone podmienka preukázať, že omeškanie platby vzniklo v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení choroby COVID-19. Podľa právnikov môže byť splnenie tejto podmienky v mnohých prípadoch sporné, a to nielen pre nejasnú špecifikáciu, ale napríklad aj v prípade, že ide o prenájom kancelárskych priestorov, pri ktorých je podľa Havel & Partners určenie takéhoto vplyvu diskutabilné.
Advokátska kancelária upozornila aj na možnosť, že nájomné je splatné vopred. Text prijatého zákona ustanovuje, že prenajímateľ nemôže ukončiť nájom pre omeškanie nájomcu s platením nájomného a úhrad za plnenia obvykle spojených s nájmom splatného v období od 1. apríla do 30. júna 2020. Pokiaľ bolo toto nájomné splatné v marci, mohol byt prenajímateľ podľa schváleného znenia zákona zmluvu aj naďalej ukončiť.
O pomoci nájomcom rokuje so svojimi koaličnými partnermi predseda SaS a minister hospodárstva Richard Sulík. Jeho návrh obsahuje príspevok štátu na časť nájomného pre firmy. Prenajímatelia by sa, naopak, mali počas krízy spôsobenej novým koronavírusom časti nájomného vzdať. Komunikačný odbor rezortu hospodárstva uviedol, že minister sa touto problematikou stále zaoberá a naďalej sa bude usilovať partnerov presvedčiť o potrebe refundácie nájmov zatvoreným prevádzkam. Podľa Sulíka je nevyhnutné prijať riešenie, ktoré pomôže nájomcom, ale neohrozí ani prenajímateľov a majiteľov priestorov.
