Bratislava 22. septembra (TASR) - Jasne nastavená nájomná zmluva, preverenie zmluvných strán a podrobný odovzdávací protokol môžu výrazne znížiť riziko sporov medzi prenajímateľom a nájomcom. Pri prenájme bytu bez realitnej kancelárie by preto obe strany nemali ponechávať dôležité dohody iba v telefonátoch či správach. Upozornil na to Miroslav Kadleček z Bezrealitky.sk.

„Prenájom bez realitky nie je jadrová fyzika. Dôležité však je, aby majiteľ ani nájomca nenechali podstatné dohody iba v telefóne alebo v náhodnom vzore z internetu,“ uviedol odborník.

Podľa neho by si prenajímateľ ani nájomca nemali automaticky vybrať prvý vzor zmluvy dostupný na internete. Dokument by mal zodpovedať konkrétnemu bytu a dohode medzi stranami. Na Slovensku sa pritom nájom bytu môže riadiť všeobecnou úpravou Občianskeho zákonníka alebo zákonom o krátkodobom nájme bytu, ak sú splnené jeho podmienky.

Zmluva má jednoznačne identifikovať prenajímateľa a nájomcu, ako aj samotnú nehnuteľnosť. Okrem adresy je vhodné uviesť číslo bytu, poschodie a vchod, prípadne ďalšie údaje umožňujúce jeho presnú identifikáciu. Súčasťou dohody by malo byť aj to, či sa s bytom prenajíma pivnica, parkovacie miesto, sklad či ďalšie priestory a kto bude nehnuteľnosť reálne užívať.

Dôležité je tiež presne určiť začiatok a dĺžku nájmu, ako aj termín fyzického odovzdania bytu. Osobitne by mali byť v zmluve uvedené nájomné, energie a ostatné služby. Zmluva by mala upraviť aj termín splatnosti, spôsob platby a postup pri omeškaní. Pri energiách a službách je podľa odborníka dôležité dohodnúť pravidlá vyúčtovania, ako aj postup pri nedoplatku či preplatku. Myslieť treba aj na prípadné zvýšenie zálohových platieb zo strany správcu domu alebo dodávateľa.

Samostatné pravidlá by mala mať kaucia alebo peňažná zábezpeka. V dokumente má byť uvedená jej výška, účel, podmienky, za ktorých ju možno použiť, a lehota na jej vrátenie. Pri prípadnom poškodení bytu je zároveň dôležité odlíšiť škodu od bežného opotrebovania. Pomôcť môže podrobný odovzdávací protokol a fotodokumentácia pri začiatku nájmu.

Zmluva by mala podľa Kadlečka upravovať aj opravy, poruchy a vstup prenajímateľa do bytu. Pred podpisom zmluvy sa oplatí dohodnúť aj pravidlá každodenného bývania. Ide napríklad o chov zvierat, fajčenie, počet osôb v byte, dlhodobé návštevy, podnájom, prácu z domu či používanie spoločných priestorov. Ak je niektorá z týchto podmienok pre prenajímateľa zásadná, mala by byť podľa odborníka uvedená priamo v zmluve.

Dôležitou súčasťou prenájmu je odovzdávací protokol. Mal by zachytiť dátum odovzdania, stav meračov, počet kľúčov, zoznam zariadenia a stav jednotlivých miestností. Vhodné je priložiť aj fotografie existujúcich poškodení, podláh, sanity, spotrebičov či nábytku.

Myslieť treba aj na skončenie nájmu. Zmluva by mala jasne uvádzať, či ide o nájom na dobu určitú alebo neurčitú, akým spôsobom sa môže predĺžiť a za akých podmienok sa skončí.

Pri neštandardných situáciách, napríklad pri nejasnom vlastníctve, viacerých prenajímateľoch, podnájme či zložitejších podmienkach skončenia nájmu, môže byť podľa Kadlečka vhodná právna kontrola zmluvy. „Dobrá nájomná zmluva nemusí byť dlhá ani plná komplikovaných formulácií. Stačí, keď jasne určí, ako majú obe strany postupovať, bude zrozumiteľná, bude obsahovať primerané pravidlá a doplní ju presný záznam o stave bytu,“ uzavrel.