Komunálne voľby 2026
Všetky správy
Staršie trojizbové byty zdraželi o 28,3 %, novšie dvojizbové o 26,5 % a novšie trojizbové o 17,9 %.
Autor TASR
,aktualizované Bratislava 28. júla (TASR)- Priemerné ceny starších dvojizbových bytov v slovenských krajských mestách vzrástli za posledné dva roky o 30,7 %. Je to najviac spomedzi dvoj- a trojizbových bytov. Staršie trojizbové byty zdraželi o 28,3 %, novšie dvojizbové o 26,5 % a novšie trojizbové o 17,9 %. Informovala o tom v utorok realitná únia SR na základe údajov o cenovom vývoji bytov za dva roky k 30. júnu 2026.
Pomalší cenový rast novších trojizbových bytov naznačuje, že ceny sa blížia k hranici toho, čo si domácnosti môžu dovoliť. „Ľudia o novšie trojizbové byty záujem nestratili. Čoraz viac však narážajú na svoje finančné limity. Aj keď ceny týchto bytov rástli pomalšie ako pri ostatných segmentoch, rast príjmov domácností na takéto zvýšenie cien nestačil,“ uviedol hlavný analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.
Ak si domácnosti nemôžu dovoliť novší trojizbový byt, hľadajú alternatívy. Jednou z možností je kúpa staršieho trojizbového bytu. Rozdiel medzi oboma typmi bytov sa výrazne prejaví aj pri financovaní. Napríklad v Bratislave priemerný novší 75-metrový trojizbový byt stojí 359.625 eur, starší 294.975 eur.
Pri financovaní hypotékou vo výške 80 % potrebuje záujemca na kúpu novšieho bytu vlastné zdroje vo výške 71.925 eur, čo je o 12.930 eur viac ako pri staršom byte. Pri 30-ročnej hypotéke s úrokovou sadzbou 3,6 % zaplatí mesačne 1308 eur namiesto 1073 eur, teda o 235 eur viac.
Pre časť domácností je podľa Realitnej únie preto riešením kúpa staršieho trojizbového bytu. Iná situácia je pri tých, ktorí už bývajú v novšom, hoci menšom byte. Ak už majú investovať podobnú sumu ako za novší trojizbový byt v meste, väčšinou sa nechcú sťahovať do staršieho bytu. Radšej si vyberú novostavbu rodinného domu alebo dom v radovej zástavbe v okolí krajského mesta. V Bratislave k tomu prispieva aj zlepšenie dopravnej dostupnosti satelitov a okolitých obcí.
„Okruh záujemcov je pri novších trojizbových bytoch užší. Preto pri nich nevidíme tak často licitácie spojené so zvyšovaním ceny ako napríklad pri menších bytoch. Práve pri menších bytoch kupujúcich v súčasnosti často ženie do kúpy obava, že prídu o výhodnú príležitosť. Pri novších trojizbových bytoch sa s rozhodnutím veľmi neponáhľajú,“ vysvetlil tajomník Realitnej únie Mojmír Plavec.
Najväčší podiel v developerských projektoch majú dvojizbové byty, po ktorých je dlhodobo najvyšší dopyt. Neznamená to, že developeri prestanú stavať väčšie byty. Hoci o trojizbové byty je záujem menší a ich ceny rastú pomalšie, v projektoch majú svoje miesto.
„Kvalitný rezidenčný projekt potrebuje vyváženú skladbu bytov. Preto by v ňom nemali chýbať ani väčšie byty pre rodiny. Rodiny sa zvyčajne sťahujú menej často a v lokalite zostávajú dlhé roky. O budúcnosti novej štvrte rozhoduje aj to, aké byty sa v nej postavia,“ upozornil predseda Realitnej únie Attila Mészáros.
Rast cien novších trojizbových bytov sa môže ďalej spomaľovať. Realitný barometer, ktorý sleduje ceny bytov v krajských mestách, vzrástol ku koncu júna medziročne o 11,1 %. Pri novších trojizbových bytoch dosiahol priemerný medziročný rast cien 6,6 %.
„Slovenská ekonomika v tomto roku zrejme porastie tempom nižším ako jedno percento, vojna na Blízkom východe pokračuje, na jeseň môžu opäť vzrásť úrokové sadzby hypoték a domácnostiam sa nevyhne ďalšia vlna konsolidácie verejných financií. V takýchto podmienkach sa priestor na ďalšie zdražovanie novších trojizbových bytov bude ďalej zužovať a rast ich cien sa môže postupne zastaviť,“ uzavrel Kubrický.
V Bratislave predali v 2. kvartáli 704 nových bytov, oproti prvému viac o 12 %
V rámci novostavieb v Bratislave sa v druhom štvrťroku 2026 verejne predalo 704 bytov, čo je takmer o 12 percent viac ako v prvom kvartáli a najviac od druhého štvrťroka 2025. Podľa dát spoločnosti BuiltMind dopyt zostal nadpriemerný pri pokračujúcom raste ponuky.
Počet dostupných a rezervovaných jednotiek medzikvartálne vzrástol o vyše štyri percentá na približne 3900 bytov, čo je najviac od záverečného štvrťroka 2017. Miera absorpcie napriek rozšíreniu ponuky stúpla na viac ako 18 percent, skoro na jednu pätinu trhu. Trh naďalej vykazuje zdravý pomer medzi ponukou a predajom.
„Bratislavský trh už niekoľko kvartálov dosahuje stabilne dobré výsledky. Nárast na 704 verejných predajov pri súčasnom rozšírení ponuky ukazuje, že nový produkt si našiel kupujúcich. Dôležité je aj to, že ceny ďalej nerástli - trh tentoraz potiahol objem predaja, nie ďalšie zdražovanie,“ uviedol prevádzkový riaditeľ BuiltMind Tomáš Kajúch.
Ponukové ceny sa po predchádzajúcom raste stabilizovali. Priemerná ponuková cena dostupných bytov dosiahla v druhom štvrťroku 5622 eur za štvorcový meter (m2) a oproti predchádzajúcemu kvartálu sa výraznejšie nezmenila. Ceny s daňou z pridanej hodnoty sa vzťahujú na podlažnú plochu bytu bez exteriéru.
Najdrahšou typickou dispozíciou zostali byty 1+kk. Takmer na rovnakú úroveň, tesne pod hranicu 6000 eur za m2, sa dostali aj byty 4+kk+, ktoré často patria do prémiového segmentu. Priemerné ceny bytov 2+kk a 3+kk boli takmer identické na úrovni 5500 eur za m2. Byty pod 4000 eur za m2 sa objavujú už len zriedkavo a dvojizbové byty s celkovou cenou pod 200.000 eur sú čoraz ťažšie dostupné.
Najvyššiu priemernú ponukovú cenu si tradične udržalo Staré Mesto na úrovni približne 7900 eur za m2. Nasledovali Ružinov s približne 6200 eurami za m2 a Nové Mesto s 5800 eurami za m2. V druhom kvartáli rástli ceny najrýchlejšie v Karlovej Vsi, Lamači a Záhorskej Bystrici.
Dopyt sa posunul k menším bytom. Priemerná plocha predanej jednotky klesla z vyše 62 na 57 m2, pričom dostupné byty mali v priemere takmer 65 m2. Najviac sa predávali v obvodoch Bratislava II a IV, ktoré spolu tvorili približne 61 percent všetkých predajov.
Európska centrálna banka v druhom štvrťroku zvýšila depozitnú sadzbu na 2,25 percenta. BuiltMind očakáva, že sa úrokové sadzby budú v ďalšom období pohybovať približne okolo súčasnej úrovne. Dostupnosť hypoték a celkové ekonomické prostredie zostanú kľúčovými faktormi dopytu.
„Vysoké objemy predaja potvrdzuje aj hypotekárny trh, keď objem nových úverov na bývanie vzrástol počas prvých piatich mesiacoch tohto roka medziročne o 25 percent a dosiahol najvyššiu úroveň od rekordného roku 2022,“ priblížil seniorný analytik Cushman & Wakefield Lukáš Brath. Kupujúci podľa neho zostávajú citlivejší na cenu, čo ukazuje aj pokles priemernej výmery predaných bytov na 57 m2. „Dopyt sa naďalej sústreďuje najmä na dostupnejšie typy bytov a kompaktnejšie dispozície, často v okrajovejších častiach Bratislavy,“ dodal Brath.
BuiltMind predpokladá, že sa bratislavský trh v najbližších dvoch rokoch ustáli približne na 550 až 700 predajoch za kvartál. Pri ponukových cenách očakáva skôr stabilizáciu v pásme 5600 až 5700 eur za m2, prípadne miernu korekciu než rýchle približovanie sa k hranici 6000 eur za m2.
BuiltMind analyzuje predaje vlastným softvérom, ktorý sleduje verejné cenníky vyše 100 rezidenčných projektov v Bratislave. Za verejne predané považuje jednotky stiahnuté z cenníkov alebo označené ako predané.
Pomalší cenový rast novších trojizbových bytov naznačuje, že ceny sa blížia k hranici toho, čo si domácnosti môžu dovoliť. „Ľudia o novšie trojizbové byty záujem nestratili. Čoraz viac však narážajú na svoje finančné limity. Aj keď ceny týchto bytov rástli pomalšie ako pri ostatných segmentoch, rast príjmov domácností na takéto zvýšenie cien nestačil,“ uviedol hlavný analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.
Ak si domácnosti nemôžu dovoliť novší trojizbový byt, hľadajú alternatívy. Jednou z možností je kúpa staršieho trojizbového bytu. Rozdiel medzi oboma typmi bytov sa výrazne prejaví aj pri financovaní. Napríklad v Bratislave priemerný novší 75-metrový trojizbový byt stojí 359.625 eur, starší 294.975 eur.
Pri financovaní hypotékou vo výške 80 % potrebuje záujemca na kúpu novšieho bytu vlastné zdroje vo výške 71.925 eur, čo je o 12.930 eur viac ako pri staršom byte. Pri 30-ročnej hypotéke s úrokovou sadzbou 3,6 % zaplatí mesačne 1308 eur namiesto 1073 eur, teda o 235 eur viac.
Pre časť domácností je podľa Realitnej únie preto riešením kúpa staršieho trojizbového bytu. Iná situácia je pri tých, ktorí už bývajú v novšom, hoci menšom byte. Ak už majú investovať podobnú sumu ako za novší trojizbový byt v meste, väčšinou sa nechcú sťahovať do staršieho bytu. Radšej si vyberú novostavbu rodinného domu alebo dom v radovej zástavbe v okolí krajského mesta. V Bratislave k tomu prispieva aj zlepšenie dopravnej dostupnosti satelitov a okolitých obcí.
„Okruh záujemcov je pri novších trojizbových bytoch užší. Preto pri nich nevidíme tak často licitácie spojené so zvyšovaním ceny ako napríklad pri menších bytoch. Práve pri menších bytoch kupujúcich v súčasnosti často ženie do kúpy obava, že prídu o výhodnú príležitosť. Pri novších trojizbových bytoch sa s rozhodnutím veľmi neponáhľajú,“ vysvetlil tajomník Realitnej únie Mojmír Plavec.
Najväčší podiel v developerských projektoch majú dvojizbové byty, po ktorých je dlhodobo najvyšší dopyt. Neznamená to, že developeri prestanú stavať väčšie byty. Hoci o trojizbové byty je záujem menší a ich ceny rastú pomalšie, v projektoch majú svoje miesto.
„Kvalitný rezidenčný projekt potrebuje vyváženú skladbu bytov. Preto by v ňom nemali chýbať ani väčšie byty pre rodiny. Rodiny sa zvyčajne sťahujú menej často a v lokalite zostávajú dlhé roky. O budúcnosti novej štvrte rozhoduje aj to, aké byty sa v nej postavia,“ upozornil predseda Realitnej únie Attila Mészáros.
Rast cien novších trojizbových bytov sa môže ďalej spomaľovať. Realitný barometer, ktorý sleduje ceny bytov v krajských mestách, vzrástol ku koncu júna medziročne o 11,1 %. Pri novších trojizbových bytoch dosiahol priemerný medziročný rast cien 6,6 %.
„Slovenská ekonomika v tomto roku zrejme porastie tempom nižším ako jedno percento, vojna na Blízkom východe pokračuje, na jeseň môžu opäť vzrásť úrokové sadzby hypoték a domácnostiam sa nevyhne ďalšia vlna konsolidácie verejných financií. V takýchto podmienkach sa priestor na ďalšie zdražovanie novších trojizbových bytov bude ďalej zužovať a rast ich cien sa môže postupne zastaviť,“ uzavrel Kubrický.
V Bratislave predali v 2. kvartáli 704 nových bytov, oproti prvému viac o 12 %
V rámci novostavieb v Bratislave sa v druhom štvrťroku 2026 verejne predalo 704 bytov, čo je takmer o 12 percent viac ako v prvom kvartáli a najviac od druhého štvrťroka 2025. Podľa dát spoločnosti BuiltMind dopyt zostal nadpriemerný pri pokračujúcom raste ponuky.
Počet dostupných a rezervovaných jednotiek medzikvartálne vzrástol o vyše štyri percentá na približne 3900 bytov, čo je najviac od záverečného štvrťroka 2017. Miera absorpcie napriek rozšíreniu ponuky stúpla na viac ako 18 percent, skoro na jednu pätinu trhu. Trh naďalej vykazuje zdravý pomer medzi ponukou a predajom.
„Bratislavský trh už niekoľko kvartálov dosahuje stabilne dobré výsledky. Nárast na 704 verejných predajov pri súčasnom rozšírení ponuky ukazuje, že nový produkt si našiel kupujúcich. Dôležité je aj to, že ceny ďalej nerástli - trh tentoraz potiahol objem predaja, nie ďalšie zdražovanie,“ uviedol prevádzkový riaditeľ BuiltMind Tomáš Kajúch.
Ponukové ceny sa po predchádzajúcom raste stabilizovali. Priemerná ponuková cena dostupných bytov dosiahla v druhom štvrťroku 5622 eur za štvorcový meter (m2) a oproti predchádzajúcemu kvartálu sa výraznejšie nezmenila. Ceny s daňou z pridanej hodnoty sa vzťahujú na podlažnú plochu bytu bez exteriéru.
Najdrahšou typickou dispozíciou zostali byty 1+kk. Takmer na rovnakú úroveň, tesne pod hranicu 6000 eur za m2, sa dostali aj byty 4+kk+, ktoré často patria do prémiového segmentu. Priemerné ceny bytov 2+kk a 3+kk boli takmer identické na úrovni 5500 eur za m2. Byty pod 4000 eur za m2 sa objavujú už len zriedkavo a dvojizbové byty s celkovou cenou pod 200.000 eur sú čoraz ťažšie dostupné.
Najvyššiu priemernú ponukovú cenu si tradične udržalo Staré Mesto na úrovni približne 7900 eur za m2. Nasledovali Ružinov s približne 6200 eurami za m2 a Nové Mesto s 5800 eurami za m2. V druhom kvartáli rástli ceny najrýchlejšie v Karlovej Vsi, Lamači a Záhorskej Bystrici.
Dopyt sa posunul k menším bytom. Priemerná plocha predanej jednotky klesla z vyše 62 na 57 m2, pričom dostupné byty mali v priemere takmer 65 m2. Najviac sa predávali v obvodoch Bratislava II a IV, ktoré spolu tvorili približne 61 percent všetkých predajov.
Európska centrálna banka v druhom štvrťroku zvýšila depozitnú sadzbu na 2,25 percenta. BuiltMind očakáva, že sa úrokové sadzby budú v ďalšom období pohybovať približne okolo súčasnej úrovne. Dostupnosť hypoték a celkové ekonomické prostredie zostanú kľúčovými faktormi dopytu.
„Vysoké objemy predaja potvrdzuje aj hypotekárny trh, keď objem nových úverov na bývanie vzrástol počas prvých piatich mesiacoch tohto roka medziročne o 25 percent a dosiahol najvyššiu úroveň od rekordného roku 2022,“ priblížil seniorný analytik Cushman & Wakefield Lukáš Brath. Kupujúci podľa neho zostávajú citlivejší na cenu, čo ukazuje aj pokles priemernej výmery predaných bytov na 57 m2. „Dopyt sa naďalej sústreďuje najmä na dostupnejšie typy bytov a kompaktnejšie dispozície, často v okrajovejších častiach Bratislavy,“ dodal Brath.
BuiltMind predpokladá, že sa bratislavský trh v najbližších dvoch rokoch ustáli približne na 550 až 700 predajoch za kvartál. Pri ponukových cenách očakáva skôr stabilizáciu v pásme 5600 až 5700 eur za m2, prípadne miernu korekciu než rýchle približovanie sa k hranici 6000 eur za m2.
BuiltMind analyzuje predaje vlastným softvérom, ktorý sleduje verejné cenníky vyše 100 rezidenčných projektov v Bratislave. Za verejne predané považuje jednotky stiahnuté z cenníkov alebo označené ako predané.
