Bratislava 29. augusta (TASR) - Nový stavebný zákon, ktorý priniesol od 1. apríla 2025 nový režim povoľovania výstavby, zásadne mení aj prístup k takzvaným čiernym stavbám. Pri nepovolených stavebných prácach realizovaných podľa nového zákona, ako uviedol konateľ a realitný expert Bosen Group Real Estate Michal Janči, už nemožno počítať s postupom známym z minulosti, keď bolo za určitých podmienok možné stavbu najskôr postaviť a následne sa usilovať o jej dodatočné povolenie.

„Éra prístupu ‚najskôr postavím a potom to nejako zlegalizujem‘ sa novým stavebným zákonom skončila. Je to dôležitá zmena nielen pre stavebníkov, ale aj pre ľudí, ktorí kupujú staršie rodinné domy. Tí totiž môžu spolu s nehnuteľnosťou kúpiť aj problém, o ktorom pred podpisom zmluvy vôbec nevedeli,“ upozornil Janči.

Pri starších nepovolených stavbách zákon ponechal prechodný režim. Stavby zhotovené a užívané bez potrebného povolenia alebo v rozpore s ním od 1. januára 1990 do 31. marca 2025 možno za splnenia zákonných podmienok riešiť podľa doterajších predpisov. Vlastníci majú na podanie žiadosti čas do 31. marca 2029.

Neznamená to automatickú legalizáciu každej nepovolenej stavby. Vlastník musí splniť zákonné podmienky a preukázať požadované skutočnosti. Práve nasledujúce roky preto môžu byť rozhodujúce pre majiteľov starších domov, pri ktorých sa reálny stav postupnými úpravami vzdialil od stavebnej dokumentácie.

Podľa realitných maklérov nejde o výnimočné prípady. „Presná celoslovenská štatistika podľa mojich vedomostí neexistuje, ale z našej realitnej praxe odhadujem, že nejakú formu nesúladu môže mať približne 10 až 15 percent starších rodinných domov. V niektorých lokalitách môže byť tento podiel aj vyšší,“ poukázal Janči. Podľa neho nejde automaticky o domy postavené načierno. Najčastejšie sa problémy týkajú garáží, zimných záhrad, zastrešených terás, prístreškov pre autá, bazénov, záhradných a hospodárskych stavieb či dodatočne pristavaných miestností.

„Najväčšie riziko nie sú stavby, o ktorých majiteľ vie, že sú problémové. Najväčšie riziko sú tie, o ktorých je dvadsať rokov presvedčený, že sú úplne v poriadku,“ podotkol expert. Pri kúpe staršieho rodinného domu preto podľa neho nestačí preveriť iba list vlastníctva. Kupujúci by mal porovnať katastrálnu mapu, dostupnú stavebnú dokumentáciu a skutočný stav nehnuteľnosti a pozemku. Ak údaje nesedia, dôvod by mal poznať ešte predtým, ako sa zaviaže rezervačnou alebo kúpnou zmluvou.

Pri rozporoch medzi skutočným stavom a stavebnou dokumentáciou novému majiteľovi hrozia zamietnuté hypotéky či vysoké náklady na dodatočné odstránenie nepovolených stavieb. Stavebné právo viaže povinnosti k odstráneniu nepovolenej stavby na jej aktuálneho vlastníka. Ak stavebný inšpektorát nariadi odstránenie nepovolenej stavby alebo jej časti, vlastník ju musí odstrániť na vlastné náklady.

„Kupujúci môže mať pocit, že za starú prístavbu nemôže niesť zodpovednosť, pretože ju pred desiatkami rokov realizoval predchádzajúci majiteľ. Z praktického pohľadu je však rozhodujúce, že sa stane vlastníkom nehnuteľnosti. Ak vznikne povinnosť nepovolenú stavbu odstrániť, náklady môžu zaťažiť práve aktuálneho vlastníka,“ vysvetlil Janči.